如何及时有效地实现抵押权，根据物权法等法律规定，应当注意以下三个方面内容：

    1、及时协议实现抵押权。物权法充分贯彻当事人自治原则，依该法第195条规定，在实现抵押权时，抵押权人可与抵押人双方协议以抵押财产受偿。协议实现抵押权的价格问题，应按约定或参照市场价格。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第35条规定，当事人及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖；按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。最高法院的这个司法解释在物权法实施以后还继续有效。

　　2、及时申请执行抵押财产。物权法第195条第2款的规定，抵押权和抵押人双方协议不成的，抵押权人要向法院申请拍卖、变卖抵押物。这一立法意义特别重大，将当事人的私权凭证——抵押权凭证作为人民法院强制执行依据。实现抵押权，就是抵押权人可以用抵押权证直接申请执行。

    3、把握主张抵押权的两年期限。物权法第202规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这一规定改变了担保法及其司法解释的规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条的规定，担保物所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。这是将担保权的存续期确定为两个时间段，即存在于诉讼时效（一般两年或四年）期间和诉讼时效期间结束后两年期间。物权法所规定的行使担保物权的期限，为主债权的诉讼时效期间，亦即债权人应该在对主债权提起诉讼时同时要求实现抵押权。该条规定短于担保法所规定的主债权诉讼时效结束后两年内。