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【典型案例】黑龙江某地产集团有限责任公司依安某物业分公司诉肖某平物业服务合同纠纷案

  发布时间:2020-06-17 14:19:53


 【基本案情】 

 被告肖某平系某名苑13号楼5单元502室房屋的所有权人。2011年8月2日,原告与被告签订《物业管理使用合同》,约定由原告提供物业服务,被告交纳物业费,合同期限自2011年8月2日至2014年8月1日。2017年12月31日,依安县某名苑小区业主委员会与原告签订《齐齐哈尔市物业服务合同》,某名苑小区业主委员会选聘原告对依安县某名苑提供物业管理服务,合同期限自2017年12月31日至2020年12月31日。现原告要求被告立即给付拖欠的2016年1月起至2018年12月物业费1 915.20元及楼道灯费40元,以上款项共计1 955.20元。 

 【裁判结果】 

 本院认为,本案的争议焦点为:一、原告是否按照物业合同的约定提供了质价相称的服务;二、被告应否交纳物业费及楼道灯费。关于争议焦点一,原告主张其按约定履行了全部合同义务,被告主张其房屋漏水、墙皮脱落长毛、扣板长毛腐烂,原告提供维修服务不到位。因被告所主张的房屋出现上述问题的原因不明,无法确认系房屋质量问题还是应由物业维修的范畴,因此,责任主体尚不明确,无法证实系物业提供服务不到位,被告以此为由拒付物业费的抗辩理由不予支持。关于争议焦点二,原、被告签订的物业合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效,原告作为物业公司,被告作为业主,出现矛盾应积极沟通、相互理解,物业公司按业主的需求提高服务质量,是其应承担的责任和义务,业主按约定交纳物业费是物业公司正常运营、保证小区业主得到基本物业服务、维护居住环境的基础,结合本案,原告按合同约定为被告提供了物业服务,被告应给付原告相应的物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第四十一条之规定,判决如下: 被告肖某平于本判决生效后3日内给付原告黑龙江某地产集团有限责任公司依安某物业分公司物业费1 915.20元及楼道灯费40元,合计1 955.20元。 【典型意义】 

 本案系物业服务合同纠纷。我们每个人都生活在房屋中,而城市及乡镇的房屋往往都以小区为划分单元。因此,物业服务合同在日常生活中非常普遍,而物业服务合同纠纷也占据着民事纠纷中的很大部分。在处理物业服务合同纠纷中,我们需要处理好以下问题: 

 1.分清责任主体。 房屋出现质量问题要视情况而定,是否是物业服务的范畴,有些房屋质量问题是房屋的主体结构问题,其维修并非物业服务的范畴。房屋专有部分的质量问题属于业主自行维修的范畴,亦不属于物业维修范畴。而房屋共用部分、共用设施、共用设备等的维修属于物业服务范畴,应由物业公司负责。 

 2.双方要保留好证据。 往往关于物业服务方面的证据应该是持续性的证据。比如,房屋漏水问题、楼道卫生问题、小区绿化等问题,在业主向物业公司反映后,物业公司会对该问题进行解决,而问题得到有效处理后,其外观会发生变化,此时证据的内容也会发生变化。业主和物业公司均应注意保存问题处理前和处理后的证据。否则仅凭业主提供的出现问题时的照片,而物业公司称对问题已经进行处理的情况下,业主所持有的当时的照片并不能反映当前的具体情况。 

 3.物业公司未尽到部分服务义务并不能拒交全部物业费。 物业服务是按照相关的标准进行收费,其费用的总和是由其服务项目累计而成,比如小区的绿化、房屋维修、保安站岗、小区卫生等项目都有其分别对应的服务费金额。因此,当物业的卫生没有达到合同约定的标准,业主只能要求在卫生项目上相应扣减,而不能扣减其他费用或拒交全部物业费。房屋维修也有其对应的服务费金额,如果属于物业维修范畴而未予维修,应在维修项目上相应扣减,不能因此而拒交全部物业费。如误物业未按约定进行修理,导致给业主造成损失,业主可要求物业公司赔偿损失,但要求损害赔偿的案件与物业费是两个法律关系,可分别主张。 总之,物业服务纠纷案件非常普遍,关系到民生问题。除在法律层面上处理问题外,物业公司和业主也应相互理解。物业公司的服务是保证业主正常生活的关键因素,而业主足额交纳物业费是物业公司正常运营的基础。因此,二者息息相关,在发生纠纷时应相互理解,协商解决。

责任编辑:张海玲    

文章出处:依安县人民法院    

 
 

 

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